תמ"א 38 - רקע כללי
תמ"א 38 היא תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. אושרה בממשלה בשנת 2005. מטרת התכנית היא לעודד חיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה. בחודש מרץ 2010 אישרה הממשלה (במסגרת תיקון 2 לתמ"א 38) את האפשרות להרוס את המבנה הקיים ולבנות תחתיו בניין חדש, תוך שמירה על הזכויות לפי תמ"א 38.
במסגרת תיקונים 3 לתכנית הוסדרו זכויות הבנייה בפרוייקטי הריסה ובנייה בצורה מפורטת יותר וכן עודכנו במסגרת תיקון 3א' לתכנית. כמו כן, הורחבו זכויות הוועדה המקומית ובוצעו תיקונים נוספים.
תמ"א 38 היא תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה. התכנית אושרה על ידי הממשלה בשנת 2005. מטרת התכנית היא עידוד חיזוקם של מבנים קיימים נגד רעידות אדמה. במרץ 2010 אישרה הממשלה (במסגרת תיקון 2 לתמ"א 38) גם את אפשרות הריסת הבניין הקיים ובניית בניין חדש תחתיו תוך שמירה על הזכויות מכוח תמ"א 38.
תחולת תמ"א 38
תמ"א 38 חלה בכל הארץ על מבנים קיימים שהיתר הבנייה להקמתם הוצא לפני ה-1 בינואר 1980. מבנים אלה אינם עומדים בתקן הישראלי לעמידות מבנים מפני רעידות אדמה, בכפוף לחוות דעת מהנדס מוסמך, בהתאם להוראות תמ"א 38.
ישנם חריגים לתחולת תמ"א 38, למשל, מבנים שבהתאם לתכנית בניין העיר החלה עליהם גובהם אינו עולה על 2 קומות - כולל קומה מפולשת (קומת עמודים) ולא כולל קומה חלקית על הגג - ששטחם אינו עולה על 400 מ"ר עיקרי ושירות. למשל, רוב הבתים הפרטיים. ישנן תכניות מפורטות שהוכנו בערים מסוימות המחריגות את תחולת תמ"א 38 ביחס למקרים בהם בנוי בפועל בית שגובהו אינו עולה על 2 קומות ושטחו אינו עולה על 400 מ"ר, אף אם על פי תכנית בניין העיר החלה על הבניין ניתן לבנות מבנה העולה על הגודל האמור.
על פי סעיף 23 לתמ"א 38, ועדה מקומית ו/או מחוזית רשאית לקבוע כי בשל התנאים הייחודיים של ישוב או חלקים ממנו נדרש להתאים את הוראות התמ"א 38 ולאשר תכנית מפורטת שמטרתה חיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה, שתגביל את הוראות תמ"א 38 ו/או תקבע הוראות ספציפיות שישנו אותה ביחס לאותו ישוב או חלקים ממנו. הוראות אלה יכולות לשנות את הוראות התמ"א 38 לעניינים אלה: שטחי בניה, יחידות דיור, גובה בניה, קווי בניין, עיצוב אדריכלי ותקני חניה.
הענקת זכויות בניה נוספות לבניין במסגרת תמ"א 38
הממשלה ראתה חשיבות עליונה לעודד חיזוק מבנים שאינם עומדים בתקן נגד רעידות אדמה. הממשלה אף סברה שמעט מאוד מבנים בארץ יחוזקו על ידי בעלי הדירות עצמם מכספם ולכן החליטה לתת תמריץ כלכלי לבניין שיחוזק נגד רעידות אדמה, דבר שמאפשר לבעלי הדירות למכור את זכויות הבנייה הנוספות כנגד קבלת שרותי בנייה.
תמ"א 38 מעניקה זכויות בנייה נוספות בבניין שיחוזק נגד רעידות אדמה, כמפורט להלן:
1. זכויות להרחבת הדירות הקיימות – עד 25 מ"ר לדירה (כולל ממ"ד). אפשרות ההרחבה כפופה לקווי הבניין שנקבעו בתכנית.
2. זכויות לבניית עד שתי קומות נוספות על הגג, בשטח הקומה המורחבת שמתחתן.
3. זכויות לבניית קומה חלקית על הגג בשטח של עד מחצית משטח הקומה שמתחתיה.
4. זכויות לבנייה בקומה המפולשת (קומת עמודים).
באמצעות הוספת זכויות אלה מאפשרת תמ"א 38 מימון חיזוק הבניין נגד רעידות אדמה בדרך של מכירת זכויות בנייה ליזם/קבלן שמבצע את חיזוק הבניין, ובלא הוצאה כספית לבעלי הדירות.
בהתאם להוראות תמ"א 38, כאשר משתמשים במסגרת הפרויקט של חיזוק הבניין נגד רעידות אדמה בזכויות בנייה מכוח תכניות אחרות, לא ניתן להוסיף לבניין הקיים יותר מסך הזכויות שפורטו לעיל (שתיים וחצי קומות על הגג וסגירת הקומה המפולשת). עם זאת, תכנית מפורטת לחיזוק מבנים שאושרה על ידי הוועדה המקומית בהתאם לסעיף 23 לתמ"א 38 יכולה לאפשר הגדלת זכויות הבנייה מעבר לכך.
ישנן תכניות מפורטות שאושרו על ידי ועדות מקומיות במקומות שונים, הקובעות זכויות בנייה שונות לבניינים בערים מסויימות או באזורים מסויימים בערים שונות.
למשל, תב"ע 10038 שאושרה בירושלים מקנה לרוב הבניינים תוספת זכויות בהיקף מצומצם יותר מ- 2.5 קומות על הגג. זכויות הבנייה אף נקבעות לפי מספר הדירות הקיים, באופן שבעיר ההסטורית למשל בבניינים שיש בהם 14 דירות או יותר מתאפשרת הוספת 2 קומות על הגג ובבניינים עם פחות דירות ניתן להוסיף על הגג הקיים קומה וחצי.
גם בתל אביב זכויות הבנייה נקבעות על פי אזורים/רבעים, כאשר בחלק מהבניינים ניתן להוסיף על הגג קומה ועוד קומה בנסיגה בשטח השווה לשני שליש קומה מורחבת. בחלק מהאזורים כגון הצפון החדש ודרום תל אביב על פי רוב ניתן להוסיף שתי קומות מלאות בתוספת קומה בנסיגה.
זכויות הבנייה במסגרת תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש)
בהתאם להוראות התמ"א 38 (סעיף 14א), בפרויקט הריסה ובנייה מחדש במסגרת התמ"א 38, ניתן להשתמש בזכויות בנייה אלה במצטבר:
1. הזכות להקים את הבניין מחדש כולל שטחי בנייה בהתאם לשטח הדירות הקיים.
2. הזכויות המוקנות להרחבת הדירות הקיימות מכוח תמ"א 38, כולל תוספת 13 מ"ר שטח עיקרי לכל דירה קיימת.
3. נותרו זכויות בניה שטרם מומשו בבניין מכוח תכנית מפורטת החלה עליו, יתווספו זכויות בניה אלה לזכויות הנ"ל, בכפוף לשיקול דעת הועדה המקומית.
4. שטחים בנייה נוספים בהיקף של עד 3.5 קומות חדשות כפול שטח קומה קיימת מורחבת (קומה קיימת בתוספת 13 מ"ר לכל דירה).
5. תוספת ממ"ד לכל דירה קיימת וחדשה.
במסגרת תיקון 3א' לתמ"א 38 ניתן שיקול דעת רחב לוועדה המקומית ביחס להיקף זכויות הבנייה בניתן לקבל במסגרת תמ"א 38.
עיריות שונות קבעו היקף זכויות שונה מהאמור לעיל במסגרת תכנית מפורטת החלה במקרה של יישום תמ"א 38. למשל, במסגרת תב"ע 10038 קבעה עיריית ירושלים כי היקף הזכויות החדשות שניתן להוסיף לבניין החדש, בנוסף לזכויות הקיימות במגרש/בבניין בתוספת להרחבת הדירות הקיימות, היא 2.5 קומות מורחבות. יוער, כי התב"ע אושרה לפני תיקון 3א לתמ"א 38 ובכל אופן התכנית המפורטת היא הקובעת.
כמו כן, הבניין החדש צריך לעמוד בין היתר במגבלות גובה הבניין/קומות החלה במגרש וכן לעיתים במגבלות על מספר הדירות בהתאם לצפיפות המותרת בתב"ע ו/או שנקבעה על ידי הוועדה המקומית לפרוייקטי תמ"א 38/2.
העבודות המתבצעות במסגרת פרויקטי תמ"א 38
לגבול המגרש העירייה אינה מאשרת זאת, אך ברוב המקרים הדבר מתאפשר). ביצוע הפרויקט בדרך כלל מעלה את ערך הדירות באופן משמעותי. כל בניין הוא כמובן שונה, אך פרויקט תמ"א 38 טיפוסי (של חיזוק בניין קיים) כולל:
1. חיזוק הבניין נגד רעידות אדמה - כך שיעמוד בתקן הישראלי, על פי תכנית שמכין מהנדס קונסטרוקציה ומאושרת על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
2. הוספת פיר מעלית ומעלית - לעיתים ניתן להוסיף פיר מעלית ללא ביצוע שינויים בחדר המדרגות הקיים, אך פעמים רבות כדי לבנות את הפיר צריך לבצע שינויים בחדר המדרגות. לעיתים נדרש להצר את המדרגות או הפודסט בחדר המדרגות, או להרוס את חדר המדרגות הקיים ולבנות חדש במקומו, או להוסיף מעלית חיצונית לבניין או – כשאין ברירה - לקחת שטח מדירות לשם הוספת הפיר, בכפוף להסכמת בעלי הדירות (תוך פיצוי בעלי דירות אלה).
3. הרחבת הדירות - בכפוף לאפשרויות בכל בניין ולכדאיות הכלכלית, ניתן להציע במסגרת תמ"א 38 הרחבת כל דירה קיימת בשטח של עד 25 מ"ר. כאשר מתבצעת הרחבה של הדירות היא חייבת לכלול ממ"ד, אם הדבר אפשרי. ניתן גם להוסיף מרפסת שמש או חדר נוסף או להרחיב את אחד החדרים. בירושלים תב"ע 10038 מאפשרת גם סגירת מרפסות שירות קיימות בנוסף ל- 25 מ"ר ובלבד שאין מדובר במרפסת זיזית.
בדרך כלל מותר גם להוסיף מחסנים אם ישנה קומת עמודים או שטחים שאין עוד צורך בהם כגון מקלט ישן במקרה שנוספים ממ"דים לדירות או חדר הסקה שמתבטל, אולם הדבר תלוי גם בתב"ע (תכנית בניין עיר) החלה על הבניין.
4. עיצוב הבניין ושיפוצו - כולל מגוון דברים, לדוגמה:
* הגדלת הלובי ושיפוצו
* שיפוץ חדר המדרגות הפנימי
* שיפוץ חיצוני של הבניין (באבן, טיח אקרילי או שילוב ביניהם, בהתאם לדרישות העירייה ולתכנון הבניין, כאשר ניתן גם לשלב חומרי חיפוי אחרים)
* הסתרת צנרת גלויה ומזגנים. בפרוייקטים רבים נהוג להעביר את המזגנים למסתורי הכביסה
* התקנת מסתורי כביסה
* חידוש הגינה כולל תאורה וצמחייה
* שיפוץ המקלט - אלא אם כן הוא מתבטל בעקבות הוספת ממ"דים לדירות ואז ניתן להפכו למחסן, חלק מדירה וכד'
* החלפת ארונות שירות בחדר המדרגות בארונות תקניים ממתכת
* שיפוץ חדר האשפה או בניית חדר אשפה חדש, ככל שמיקומו משתנה.
5. החלפת וחידוש תשתיות -
* החלפת צנרת המים המשותפת של הבניין
* החלפת מערכת הביוב המשותפת של הבניין
* החלפת מרזבים
* הוספת מתקני כיבוי אש לפי התקן - כולל גלגלונים, ספרינקלרים, רכזת כיבוי אש וכד'
* החלפת או הוספת גדרות
* אם ישנן דלתות עץ צריך להחליפן בדלתות חסינות אש
6. הוספת חניות – יש להוסיף חניות לפי תקן החניה החל על הבניין. במקרים מסוימים ניתן לשלם כופר חניה כאשר לא ניתן להוסיף חניות. ישנם מגרשים בהם אף ניתן להוסיף חניות לדירות הקיימות.
הריסה ובנייה מחדש
במקום חיזוק הבניין הקיים, ניתן להרוס את הבניין הקיים ולבנות בניין חדש במקומו על פי תיקון 2 לתמ"א 38. הפרויקט מבוצע עם ליווי בנקאי מלא ובמסגרתו מוציאים ערבויות שונות לבעלי הדירות, לרבות בין היתר, ערבות לפי חוק המכר (דירות) בשווי הדירה החדשה וכן ערבות בנקאית להבטחת דמי השכירות.
במסגרת הפרויקט מקבלים הבעלים דירה חדשה (בד"כ גדולה יותר מהקיימת), מרפסת פתוחה, חניה, לעיתים מחסן ותשלום דמי שכירות לכל תקופת הפרויקט.
במקרה של הריסה ובנייה מחדש במרבית הערים ישנה דרישה של העירייה (או התב"ע החלה על הבניין) להקמת פתרון חניה תת קרקעי.
ישנם בניינים בהם זכויות הבנייה שניתן לקבל במסגרת הפרויקט מספיק בכדי להפוך אותו לכלכלי אולם במקרים רבים היקף הזכויות אינו מאפשר זאת. לפיכך, יש לבחון כל מקרה לגופו.
בכל מקרה, ככל שהפרויקט יוצא אל הפועל, לפני הריסת הבניין היזם יידרש לקבל אישור של בנק מלווה לפרויקט, דבר הדורש כמידה בדרישות מינימום רווחיות בהתאם לדו"ח אפס של שמאי שמאושר על ידי הבנק המלווה וכן הפקדת הון עצמי החשבון הליווי, דבר המבטיח סיכון נמוך מאוד לבעלי הדירות.
מהו הרוב הדרוש לביצוע פרויקט תמ"א 38?
תיקון 3 לתמ"א 38, מחודש מאי 2012, ביחד עם תיקון מס' 2 מיוני 2012 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008 שיפרו דרמטית את היכולת לאשר פרויקטי תמ"א 38 בהעדר הסכמה של 100% מבעלי הזכויות. לחץ כאן לעיון בהוראות חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008.
לאור השילוב בין הוראות שני תיקונים אלה, כאשר ישנה הסכמה של שני שליש מבעלי הדירות (ובלבד ששני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם):
1. ניתן להצמיד חניות לדירות החדשות שנבנות במסגרת תמ"א 38, דבר שלא הוסדר בחוק לפני תיקון מס' 2 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה).
2. בערים בהן ניתן היה לבנות קומה (שניה) נוספת מכוח תב"ע, ניתן כיום להוציא היתר לשתיים וחצי קומות מכוח תמ"א 38 עצמה, וכך אין ספק לגבי סמכות המפקח על הבתים המשותפים לאשר את בניית שתיים וחצי הקומות הנוספות כאשר אין הסכמה של 100% מהבעלים. בערים בהן היתר הבנייה במסגרת פרויקט חיזוק הבניין יינתן מכוח תב"ע, קובעת תמ"א 38 כי היתר כזה כמוהו כהיתר מכוח תמ"א 38. לפיכך, סביר להניח שלא תעלה לדיון שאלת סמכות המפקח על הבתים המשותפים לאשר את הפרויקט גם אם הוא מכוח תב"ע.
בפרויקטי הריסה ובנייה מחדש מכוח תמ"א 38 נדרש רוב של 80% מבעלי הדירות ובלבד ש- 80% מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם.
על פי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008, בכל מקרה שאין הסכמה של 100% לפרויקט מכוח תמ"א 38, כדי לבנות דירות חדשות בבניין או להרוס אותו ולבנות בניין חדש צריך לתבוע את בעלי הדירות המתנגדים אצל המפקח על הבתים המשותפים ולקבל את אישורו לביצוע הפרויקט. המפקח ייתן לבעלי הדירות הזדמנות לטעון את טענותיהם. ניתן לפנות בתביעה למפקח עוד לפני הוצאת היתר הבנייה ובלבד שנתקבלה החלטה של רשויות התכנון לאשר את הבקשה להיתר בנייה בתנאים. הכוונה היא לאישור הבקשה בכפוף לתנאים סטנדרטיים להוצאת ההיתר, כגון תשלום אגרות בנייה והיטלים. במקרה של הריסה ובנייה מחדש, ככל שהמפקח רואה כי הדבר נדרש כדי להכריע בתביעה, הוא רשאי למנות שמאי מקרקעין שיכין חוות דעת בנושא.
מגבלה על רישום חלקת משנה חדשה בהעדר הסכמה של 100%
1. חלק מהיזמים מעוניינים לבצע את הפרויקט בעזרת ליווי בנקאי. אחת הדרישות לקבלת ליווי בנקאי היא שתירשם בצו רישום הבית המשותף של הבניין חלקת משנה חדשה (בד"כ מחסן, חדר גז וכד') לה יוצמדו זכויות הבנייה (החלקה נרשמת בבעלות בעלי הדירות הקיימות). במסגרת הליווי הבנקאי הבנק דורש שעבוד של זכויות הבנייה והדבר מתאפשר רק באמצעות הצמדתן לחלקת משנה חדשה.
2. בנוסף, הבטוחה שניתן לתת לרוכשי דירות חדשות בהעדר חלקת משנה חדשה לה הוצמדו זכויות הבנייה (אלא אם כן ניתנת ערבות בנקאית לפי חוק המכר) מוגבלת בעיקר להערות אזהרה על הרכוש המשותף, בעסקה בה בד"כ התנאי להעברת זכויות הבנייה ליזם הוא השלמת הפרויקט. לפיכך, ההגנה על רוכש הדירות באמצעות רישום הערת אזהרה כאמור הינה מוגבלת (אלא אם כן תינתן ערבות בנקאית לפי חוק המכר). לא כל רוכש דירות פוטנציאלי מסתפק בבטוחה כזו.
3. על פי סעיף 8 לנוהל הרלוונטי של אגף רישום והסדר מקרקעין במשרד המשפטים (להורדת הנוסח לחץ כאן), לשם רישום חלקת המשנה החדשה נדרשת הסכמה של 100% מבעלי הדירות.
4. משמע, עסקת תמ"א 38 בה ישנו רוב של בעלי הדירות אך לא 100% טומנת בחובה קשיים נוספים, בעיקר לגבי היכולת לקבל ליווי בנקאי והקשיים במכירת דירות חדשות.
לכל שאלה או התייעצות
נשמח שתפנו אלינו
